Как проверить фактическую площадь квартиры у застройщика?
Эта статья будет интересна, если вам предстоит принимать квартиру, или вы уже столкнулись с изменением площади квартиры. Здесь мы описали, на сколько может изменяться площадь, какими законами стоит руководствоваться и как проверить застройщика.
Покупая квартиру в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства дома, дольщик должен понимать, что он приобретает проект. Поэтому у квартиры есть две площади: проектная и фактическая. Они могут отличаться из-за допусков, которые указаны в строительных нормативах.
Но это не значит, что фактическая площадь квартиры может измениться в 2 раза. С учётом поправок к 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2017 года,
Площадь квартиры не может изменяться (увеличится или уменьшится) более, чем на 5%. 30 м2 — изменение площади не более ± 1.5 м2 45 м2 — изменение площади не более ± 2.25 м2 60 м2 — изменение площади не более ± 3 м2 75 м2 — изменение площади не более ± 3.75 м2
Если изменение площади будет более чем 5%, у вас появляется возможность расторгнуть договор, с правом взыскания процентов за пользование денежными средствами по 214 ФЗ.
Формула расчёта процентов для физ. лиц, которые вы можете взыскать с застройщика при расторжении договора по этой причине: a * (с-b) * d/150 = 2000000 руб. * 365 дней * 7,5%/150 = 365 000 рублей Это проценты за пользование деньгами, которые должен будет выплатить застройщик в случае расторжения договора. Итого вы получите при расторжении 2 000 000 руб. + 365 000 руб. = 2 365 000 рублей.
Где: a — Сумма оплаты по ДДУ (Например 2 000 000 рублей) b — Дата оплаты по ДДУ ( 1 ноября 2017 года) c — Дата направления заявления об отказе от ДДУ (1 ноября 2018 года) d — Ставка рефинансирования ЦБ. (на момент 1 ноября 2018 года — 7,5% https://www.cbr.ru/press/keypr/)
P.S. Данная формула является примерной т.к. ставка рефинансирования ЦБ постоянно меняется и важно рассчитывать проценты за пользование деньгами за каждый период, когда менялась ставка ЦБ. В интернете достаточно много онлайн калькуляторов. Данная формула дана для ознакомительного характера.
Среди дольщиков бытует мнение, что застройщик самостоятельно замеряет все квартиры. Нет, это не так. Перед вводом в эксплуатацию застройщик вызывает ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) или БТИ (Бюро технической инвентаризации) для проведения обмеров квартир. Данные организации могут быть как коммерческие, так и государственные. Именно обмеры этих организаций застройщик предоставляет дольщикам в качестве фактических.
В некоторых случаях, застройщики вызывают ПИБ/БТИ заранее для обмеров квартир — ещё до проведения отделки, до монтирования сантехнических коробов или до монтажа балконных перегородок, что является неправильным т.к. площадь квартиры должна измеряться, когда отделка выполнена и все конструкции смонтированы. Отсюда и берется возможная погрешность при замерах фактической площади т.к. фактическая площадь потом изменится. P.S. Практически всегда застройщик выкладывает обмеры незадолго до передачи квартир.
Кроме пунктов из 214 ФЗ, взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регулирует Договор Долевого Участия (ДДУ). У каждого из застройщиков есть свои нюансы по взаиморасчетам при изменении площади. Мы выделим 2 основных момента различий:
Есть застройщики, которые учитывают балкон/лоджию в фактической площади при сравнении с проектной.
Есть те, которые учитывают только общую площадь квартиры (без балкона). Иногда бывает, что застройщик увеличивает балкон, уменьшает внутреннюю площадь квартиры и требует за него доплату.
P.S. Например площадь комнаты уменьшилась на 0.1 м2, а балкон с учетом коэффициента увеличился на 0.4 м2 — в этом случае доплачивает дольщик за 0.3 м2.
Есть застройщики, которые производят взаиморасчеты при изменении площади от 1 см2 (схема №1). А есть те, кто их не производит при увеличении/уменьшении площади квартиры до 1 м2 (схема №2).
У каждой из схем есть свои плюсы и минусы. Выделим основные 3 пункта.
Если у вас уменьшилась площадь квартиры до 1 м2, то более выигрышная ситуация при схеме №1 т.к. за каждый сантиметр застройщик вернет денежные средства. В схеме №2 застройщик вам ничего не выплатит, даже если квартира уменьшилась на 0.99 м2.
Если у вас увеличилась площадь квартиры до 1 м2, то более выигрышная ситуация при схеме №2 т.к. вам бесплатно досталась дополнительная площадь, даже если квартира увеличилась на 0.99 м2. В схеме №1 вам нужно заплатить за каждый сантиметр.
Практически всегда при покупке квартир, вам указывают проектную площадь округленную до 1 см. Мало кто знает на этапе покупки, что эта площадь в любом случае потом округлится до 0.1 м. Например, вы купили квартиру площадью 36.07 м2 и она осталась такой же площади, но по правилам обмеров, фактическая площадь будет округлена до 0,1 м2 — 36,1 м2. В таком случае при схеме №1, вам нужно будет доплатить за 0,03 м2. Далее в статье описано, почему фактическая площадь округляется до 0.1 м2.
P.S. По нашему опыту нет однозначного мнения со стороны дольщиков. Кто-то радуется, что его квартира стала больше и он приобрел сейчас дополнительную площадь по цене за 1 м2, которая была еще на этапе котлована. Другой же человек будет недоволен большими выплатами т.к. многие откладывают деньги на ремонт/ ипотеку. С точностью до наоборот в случае с уменьшением площади, один будет огорчен, другой рад.
Для того, чтобы понять какую сумму вы должны заплатить застройщику в случае увеличения площади (Или он вам в случае уменьшения площади), достаточно воспользоваться формулой: (a-b)*c = (35.2 м2— 36.45 м2) * 65000 руб. = — 81250 рублей (знак минус означает, что Ваша площадь уменьшилась и застройщик должен выплатить денежные средства дольщику. Если будет знак +, то эту суммы должны выплатить вы застройщику). Где: a — фактическая площадь квартиры (Например 35.2 м2) b — проектная площадь квартиры (Например 36.45 м2) с — Цена за 1 м2, указана в ДДУ (Например 65000 руб.).
В связи со всем вышесказанным, возникает логичный вопрос: «А можно ли проверить площадь самостоятельно?» — Да, можно! Достаточно следовать правилам из приказа Минэкономразвития №90 и иметь дальномер (потому что при использовании рулетки возможна большая погрешность).
Что надо соблюдать при самостоятельном обмере помещений
1. Измерение длин стен происходит на высоте 1.1-1.3 метра Если не соблюдать это правило, то могут получиться некорректные данные из-за возможных отклонений стен от вертикали. 2. Размеры стен округляются до 0.01 м (1 см) Стены должны быть округлены до 1 см, что также влияет на точность измерений площадей квартиры. 3. Измеряем все стены в жилых помещениях (комнатах) Для проверки площади жилых помещений в квартире обязательно нужно замерять все стены т.к. они бывают разной длины (из-за этого меняется фактическая площадь помещения). P.S. Измерение кухонь, с/у, коридоров идет по двум сторонам. 4. Площадь помещений округляется до 0.1 м (10 см) При сложении площадей разных помещений, если они округлены до 0.01 м, а не до 0,1 м, то итоговая площадь может получится с погрешностью. 5. Площадь сложных фигур вычисляется как геометрическая сумма/разница простых фигур Не всегда помещения в квартире имеют простую форму, поэтому требуется разбить их на простейшие (треугольник, прямоугольник и т.д.), посчитать площадь и сложить их. 6. Учет площадей балконов/ лоджий идет с коэффициентами 0.3/0.5 Часто люди путают понятия лоджия и балкон, поэтому хотелось бы начать с их определений. Согласно СП 54.13339.2011 «Здания жилые многоквартирные» Приложение Б:
(п.3.8) Балкон (коэффициент 0.3) — Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным.
(п.3.10) Лоджия (коэффициент 0.5) — Встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной
P.S. Возможно в интернете Вы найдете другие определения. Однако важно смотреть из какого нормативы они взяты. Актуальным является СП 54.13339.2011.
Пример балкона (Перегородка может быть остекленной): Пример лоджии (угловое расположение): Для подсчета площади балкона/лоджии нужно домножить фактическую площадь помещения на соответствующий коэффициент. Например, Ваш балкон фактически = 3 м2, однако при взаиморасчетах с застройщиком он учитывается с коэффициентом 0.3 и равен = 3 м2 * 0,3 = 0,9 м2. (т.е. Вы платите не за 3 м2, а всего лишь за 0.9)
Посчитаем площадь кухни:
3.88 м * 2.86 м = 11,1 м2.
Площадь с/у:
1,75 м * 2,32 м = 4.06 м2 = 4.1 м2 (Округлили по правилам до 0.1 м2)
Площадь коридора:
2,30 м * 1,71 м = 3.93 м2 = 3.9 м2
Площадь комнаты:
Для начала разобьем её на 2 части и потом вычтем одну из другой.
Площадь 1 части (большой прямоугольник): (2.94+(2.29+0.68))/2*(6,29+(3.89+2.40))/2 = 2,955 * 6,29 = 18,58695 м2 Площадь 2 части (малый прямоугольник): 2.40*0.68 = 1,632 м2 Итого площадь комнаты: 18.58695 м2 — 1.632 м2= 16.95495 м2 = 17.0 м2 5. Площадь балкона На техническом плане нет размеров, поэтому возьмем площадь указанную на плане. Мы видим, что справа есть перегородка, поэтому это балкон, а значит понижающий коэффициент 0,3. 3.9 м2 * 0.3 = 1.17 м2 = 1.2 м2 — площадь балкона, которая будет использоваться при взаиморасчетах. Итого площадь квартиры без балкона = 11.1 м2 + 4.1 м2 + 3.9 м2 +17.0 м2 = 36.1 м2 Итого площадь квартиры с балконом = 36.1 + 1.2 м2 = 37.3 м2 Если у Вас вдруг возникли сложности при расчетах площади квартиры, Вы можете прислать его нам в личные сообщения и мы поможем разобраться в ситуации https://vk.com/im?media=&sel=-124815113
Если площадь квартиры, которую вы замерили (соблюдая все правила) существенно отличается от замеров ПИБ/БТИ, то нужно вызывать кадастровых инженеров. После составления технического плана подается претензия застройщику с просьбой проведения взаиморасчетов. После этого застройщик урегулирует претензию досудебно или через суд.
В нашей компании Вы можете заказать услугу "Составление подробного плана квартиры", на основании которой, вы не только получите подробный план c указанием размеров стен, высоты потолков и проемов для расстановки мебели, но и определите фактическую площадь квартиры, посчитанную по правилам ПИБ/БТИ.
Если она не сойдется с фактической площадью квартиры застройщика, то вы можете заказать у нас официальное заключение , на основании этого плана, для предоставления претензии застройщику и последующего перерасчета.
